文旅地产将迎来黄金十年(旅游地产黄金十年)

锐观察

周雪松

众所周知，上一个十年，依靠土地与人口红利，住宅地产处于黄金十年。这一时期房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”，整体以营销为导向。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，每年十几亿平方米的销售不可持续。当市场进入存量时代之后，以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。

在传统地产走过黄金十年之后，房企们正积极寻找转型方向。日前由普华永道和睿意德联合发布的相关报告显示，在此背景下，目前已有超过1／3的百强房企进入到了文旅地产领域，预计文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。

近年来，我国旅游市场发展迅猛。2015年，我国旅游人数达40亿人次，出境游1．2亿人次，总收入超过4万亿元。世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。

数据显示，2015年我国文化及相关产业增加值27235亿元，同比增长11％，较同期GDP名义增速高4．6个百分点。文化产业占经济总量的比重约6．2％，在前十大经济体中领先。由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21％、17％和16％；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78％，不同区域有其各自的特色标签特征。截至2015年年底，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13％、29％、24％，合计达66％。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——2014年占比78％，2015年占比64％。

另外，我国文旅地产整体仍以销售为主，山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售，而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅，对资金与资源整合方面有较高要求。

但值得关注的是，近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、持续的门票收益以及配套商业和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的硬件投入，关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值，在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下，未来市场机会巨大。

专家指出，伴随着我国旅游市场从观光、度假游向文化、体验游转变，预计未来，诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，住宿形式也将更加多样化，各种健康Spa、健身活动、冥想场地和户外设施也将变得更为常见，通过传递健康积极的生活方式，激励旅行者展开自我发现之旅。

文旅地产日渐受到追捧的同时，业内人士也提醒，过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。这种做法必须摒弃。作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。

迹象显示，进入2016年以来，我国文旅地产的发展逐步回归理性。预计未来，一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流，他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。